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Su oferta de precio
Cuando se prepara una oferta para comprar una casa, usted ya sabe el precio que pide el vendedor. Pero, ¿qué precio se va a ofrecer y cómo llegar a esa cifra?
La determinación de su precio de oferta es un proceso de tres pasos.
En primer lugar, nos fijamos en las ventas recientes de propiedades similares para llegar a un rango de precios. A continuación, analizar los datos adicionales, tales como el estado de las casas, las mejoras realizadas a la propiedad, las condiciones actuales del mercado, y las circunstancias del vendedor. Esto le ayudará a decidirse por un precio que creo que sería justo para pagar la casa. Por último, dependiendo de su estilo de negociación, a ajustar su precio "justo" y llegar a lo que usted quiere poner en su oferta.
Las ventas comparables
El primer paso para determinar el precio que están dispuestos a ofrecer es mirar a las ventas recientes de casas similares. Son los llamados "ventas comparables". Las ventas comparables son las ventas recientes de casas que se comparan estrechamente a la que usted está mirando para comprar. En concreto, se desea comparar los precios de las casas que son similares en pies cuadrados, número de dormitorios y baños, plaza de garaje, tamaño del lote y el tipo de construcción.
Si la vivienda que les interesa es parte de una zona de viviendas, a continuación, lo más probable encontrar algunas coincidencias exactas de modelos para comparar uno contra el otro.
Hay tres fuentes principales de información sobre las ventas comparables, todos los cuales son de fácil acceso por un agente de bienes raíces. Es un poco más difícil para el público en general a acceder a estos datos, e imposible en algunos casos. Dos de las fuentes de información más evidentes son el registro público y el Servicio de Listados Múltiples.
Ventas comparables en el Registro Público
La fuente más accesible de información sobre las ventas comparables es el registro público. Cuando alguien compra una casa de la propiedad es traspasada desde el vendedor al comprador. En la mayoría de las circunstancias, este hecho se registra en la oficina local del registro del condado. Se combinan los datos de ventas con la información que ya se conoce acerca de la propiedad para que puedan evaluar los impuestos a la propiedad correctamente.
Siempre que no ha habido adiciones a la propiedad, la información disponible en el registro público suele ser correcta en relación con el precio de venta, metros cuadrados, y el número de habitaciones. Esto hace que sea fácil de usar el registro público como una fuente de datos para la información de venta comparable.
Acceso a los datos es otra cosa, al menos para el público en general. Agentes de bienes raíces en general, pueden buscar esta información a través de compañías de seguro de título. Las compañías de títulos de propiedad de recopilar los datos directamente de la oficina del registrador del condado, o si se compra de otras compañías.
Un problema con el registro público es que tiende a funcionar al menos durante seis a ocho semanas atrás. Agregue otras cuatro a seis semanas para el período de custodia típica y se puede ver los datos no está actualizada. La información más actual es el más valioso.
Las ventas comparables de las transacciones pendientes
La información más valiosa sería la más actual, por supuesto. Una venta la semana pasada tiene más validez para ayudar a determinar un precio de compra que la venta de hace seis meses. El problema es que no existe un registro real del precio de venta hasta que se complete la transacción. La información no está disponible en el registro público, porque ninguna obra ha sido grabada.
Tampoco lo es la información disponible en el Servicio de Listados Múltiples. Una vez que se vende una propiedad, se convierte en una "venta pendiente" y toda la información de precios se elimina de la lista. Los precios no se publican hasta que se convierte en una "venta cerrada." Esto protege al vendedor en caso de que la transacción se cae a pedazos y la propiedad se vuelve a colocar en el mercado. Se daría una ventaja injusta a los futuros compradores potenciales si ellos ya sabían lo que el precio que el vendedor había estado dispuesto a aceptar en el pasado.
Sin embargo, si un agente de bienes raíces tiene una razón para conocer el precio de venta, por lo general pueden encontrar a través de cortesía profesional. Además, algunas firmas de corretaje de bienes raíces después de las ventas de la información en una tabla de transacción en su oficina.
Conclusiones
Recopilación y análisis de información de ventas comparables ayuda a establecer el rango de precios se deben considerar al hacer una oferta para comprar una casa. Más de peso se debe dar a las ventas más recientes, pero aún así, es necesario hacer un análisis un poco más antes de poner sobre el precio que usted ofrece. Esto es así porque también hay que considerar la condición de la propiedad, las mejoras, el mercado actual, y las circunstancias detrás de la decisión del vendedor para vender.
